شرایط مهاجرت از طریق خرید ملک در پرتغال در سال [2024] برای ایرانیان

خرید ملک در پرتغال

اگر مایل به سرمایه گذاری و خرید خانه دوم در یک کشور اروپایی هستید، خرید ملک در پرتغال قبل از سال 2024  می توانست به سرعت شما را به این هدف مهم برساند. در واقع خرید خانه در کشور پرتغال در قالب برنامه ویزای طلایی پرتغال صورت گرفته و منجر به اخذ اقامت اروپایی و در نهایت تابعیت این کشور برای کل اعضای خانواده می گردید. در قالب این برنامه جذاب مهاجرتی، متقاضیان دو گزینه خوب برای سرمایه گذاری و اخذ اقامت اروپایی داشتند. گزینه اول سرمایه گذاری 500000€  (یورویی) در نواحی تازه ساخت شهری و گزینه دوم سرمایه گذاری 350000€ (یورویی) در نواحی بافت فرسوده شهری است. متقاضیان پس از حفظ این سرمایه به مدت 5 سال می توانستند به اقامت دائم (PR) این کشور دست یافته و پس از 5 سال اقامت دائم نیز به تابعیت پرتغالی خود دست می یافتند.

اما متاسفانه از اکتبر سال 2023 و در پی تصویب قانونی، گزینه سرمایه گذاری در بخش املاک پرتغال حذف شده است! حالا سرمایه گذاران خارجی فقط یک گزینه سرمایه گذاری آنهم با حداقل EUR 500000 (یورویی) در صندوق های معتبر مثل صندوق های سرمایه گذاری یا سهام خصوصی در زمینه هایی مثل تکنولوژی، فوتبال و کشاورزی در اختیار دارند.

  • آیا سرمایه گذاری در پرتغال در بخش املاک خوبی است؟
  • چگونه می توان از این طریق به اقامت دائم پرتغال دست یافت؟
  • شرایط درخواست شهروندی پرتغال از این طریق چیست؟
  • شرایط و مراحل خرید ملک در پرتغال چیست؟
  • بهترین شهر برای زندگی در پرتغال چیست؟
  • هزینه معاملات ملکی در پرتغال چقدر میباشد؟
  • قیمت املاک در کشور پرتغال چگونه است؟

معرفی کشور پرتغال

جمهوری پرتغال یا Portuguese Republic یکی از کشورهای واقع در جنوب غربی قاره اروپاست که برای همگان و مخصوصا فوتبال دوستان با نام کریستیانو رونالدو در جهان شهرت دارد. همان طوری که گفته شد کشور تاریخی پرتغال که نام آن برای ما ایرانیها با استعمار گره خورده در شبه جزیره ایبریا واقع شده است. از شرق و شمال با اسپانیا هم مرز است و در جنوب و غرب به اقیانوس اطلس ختم می شود. به خاطر وجود سواحل جذاب و زیبایش نیز در نظر گردشگران خارجی معروف است

شرح پارامتر
پرتغال پرجم ملی
یورو ارز رایج
351 کد منطقه ای
لیسبون پایتخت
اروپا قاره

این کشور همچنین شامل مناطق خود مختار شبه جزایر آزورس و مادیرا واقع در نیمکره شمالی اقیانوس اطلس می باشد. طبق آخرین آمار موجود نیز کشور پرتغال دارای 10 میلیون جمعیت است. پایتخت آن شهر لیسبون می باشد. زبان رایج پرتغالی ها زبان پرتغالی و ارز رایج آنها یورو می باشد. این کشور از نظر کیفیت زندگی و نیز داشتن سیستم بهداشتی جزء برترین کشورهای جهان محسوب می شود. کشوری که از تاریخ 1 ژانویه 1986 به عضویت اتحادیه اروپایی (EU) و از 26 مارس 1995 نیز به عضویت منطقه شنگن درآمده است.

معرفی کشور پرتغال

شرایط خرید ملک در پرتغال پیش از اکتبر سال 2023

برای خرید خانه در پرتغال، اتباع خارجی هیچ محدودیتی ندارند و در طی سالیان اخیر مخصوصا به دنبال برنامه دولت این کشور برای صدور اقامت دائمی به سرمایه گذاران خارجی، بخش املاک این کشور به خوبی توسعه یافته است. جالب است بدانید که خیلی از افراد مقیم پرتغال از آن دسته افرادی هستند که در گذشته بر روی خانه دوم سرمایه گذاری کرده و حالا به اقامت یا تابعیت این کشور دست یافته اند. باید بدانید که خرید ملک در پرتغال چه برای اقامت همراه اعضای خانواده و چه برای اجاره دادن یک سرمایه گذاری مالی خوبی است. اما چرا؟ دلایل این امر عبارتند از:

امتیازات خرید ملک در پرتغال

اما ویزایی که دولت پرتغال به سرمایه گذاران خارجی فعال در بازار املاک این کشور اعطاء می کند، ویزای طلایی یا Golden Visa  است. این برنامه یک برنامه اقامتی استثنائی در کل کشورهای عضو اتحادیه اروپایی (EU) است که شرایط بسیار آسان و راحتی دارد. اولا حداقل سرمایه لازم برای اخذ اقامت اروپایی بسیار پایین بوده و ثانیا این برنامه ویزا شرط اقامتی اجباری و طولانی مدتی ندارد. برنامه مذکور برنامه جذاب سرمایه گذاران خارجی است که از اکتبر 2012 در جریان است.

شما در نمودار زیر می توانید با خط سیر زمانی اخذ ویزای طلایی برای دریافت اقامت دائم و شهروندی این کشور در پیش از اکتبر سال 2023 آشنا شوید:

خط سیر زمانی اخذ ویزای طلایی پرتغال

اخذ ویزای طلایی پرتغال از طریق خرید ملک پیش از اکتبر 2023

در مورد رونق بازار خرید املاک در پرتغال فقط کافی است بدانید که حدود دو سوم از اتباع خارجی مقیم این کشور دارای ملک شخصی هستند. اما برای شروع پروسه خرید خانه از کشور پرتغال، مهم است که متقاضیان با فرآیندهای قانونی و نیز شرایط موجود مثل قیمت املاک، هزینه های معاملاتی، مالیات و غیره آشنا باشند تا بتوانند به یک معامله منصفانه و خوبی دست یابند. همچنین از این طریق به راحتی می توان به مجوز اقامت 5 ساله پرتغال موسوم به ویزای طلایی یا GOLDEN VISA دست یافت. اما شرط اساسی و مهم برای دست یابی به این ویزا عبارتند از:

شرایط خرید ملک در پرتغال

لازم است بدانید که گلدن ویزا یا ویزای طلایی پرتغال امکان اخذ اقامت پرتغال (از نوع دائم) را پس از 5 سال فراهم می کند. پس نکته مهم درباب این سرمایه گذاری حفظ سرمایه مذکور در پرتغال به مدت 5 سال کامل می باشد. اما دستورالعمل خرید ملک در پرتغال پیش از اکتبر 2023 بدین گونه است که شما برای آغاز پروسه خرید خانه در این کشور ابتداء نیازمند دریافت شماره مالیاتی شخصی (Numero fiscal de contribuinte) از اداره مالیات محلی پرتغال می باشید. در نظر داشته باشید که دارندگان حساب بانکی در پرتغال این شماره را به طور خودکاری دریافت می کنند.

حذف گزینه خرید ملک در پرتغال از اکتبر 2023  !!!

از تاریخ 2 اکتبر سال 2023 رسما دو گزینه سرمایه گذاری املاک در پرتغال حذف شدند! دیگر کسی بر مبنای خرید ملک نمی تواند به ویزای طلایی پرتغال Portugal Golden Visa دست یابد. به جای آن پرتغال 5 گزینه سرمایه گذری برای اخذ ویزای طلایی به شرح زیر را آفر کرده است که حداقل آستانه سرمایه گذاری حدود EUR 250000 (یورو) تحت گزینه حمایت از فعالیتهای هنری است و محبوبترین گزینه هم حرید واحدهای صندوق سرمایه گذاری به مبلغ حداقل EUR 500000 (یورو) می باشد:

گزینه ها عنوان سرمایه گذاری حداقل سرمایه لازم حداقل مدت حفظ سرمایه
1 خرید واحدهای صندوق سرمایه گذاری EUR 500000 حداقل 5 سال
2 حمایت از میراث فرهنگی و هنری EUR 250000 حداقل 5 سال
3 سرمایه گذاری در فعالیت های تحقیقاتی EUR 500000 حداقل 5 سال
4 سرمایه گذاری بیزینس EUR 500000 با اشتغالزایی برای حداقل 5 نفر شهروند پرتغال
5 افتتاح یک شرکت اشتغالزایی برای حداقل 10 شهروند پرتغالی

همان طوری که در نمودار فوق ملاحظه می شود، اولا امکان درخواست ویزای طلایی پرتغال به صورت آنلاین فراهم است. ثانیا سرمایه گذاران پس از طی 5 سال اقامت و فعالیت می توانید به شهروندی پرتغال دست یابید.

شرایط و مراحل درخواست ویزای طلایی پرتغال غیر از مسیر خرید ملک

همان طوری که در مطالب فوق نیز بیان شد، بنا به تصویب قانونی از اکتبر سال 2023 روش خرید ملک و از آن طریق اخذ ویزای طلایی پرتغال حذف شد. این امر سبب شد تا توجه سرمایه گذاران خارجی به دیگر روش های سرمایه گذاری مثل خرید سهام، حمایت از پروژه های میراث فرهنگی، سرمایه گذاری در تحقیقات و شروع بیزینس در پرتغال آنهم با حداقل EUR 250000 (یورو) جلب شود. در قالب نمودار اینفوگرافیک زیر می توان با فرآیند درخواست ویزای طلایی پرتغال آشنا شد:

نحوه جستجوی ملک در پرتغال

شیوه های مختلفی برای یافتن ملک در کشور پرتغال وجود دارد و آسانترین روش ممکن یافتن ملک از طریق پرس و جو از یک آژانس املاک (imobiliaria) می باشد. توجه کنید که تمامی آژانس های املاک بایستی توسط دولت ثبت شده و دارای شماره شناسه (Associacao de Mediadores Imobiliarios) باشند. برای اطلاع از اعتبار آژانس مورد نظر می توان از Instituto da Construcao e do Imobiliario استعلام گرفت. در واقع آژانس های املاک برای فروشنده و با یک حق کمیسیون مشخصی کار می کنند. بنابراین به هنگام خرید خانه در پرتغال شما به عنوان خریار لازم نیست پولی را خرج آژانس املاک بکنید. اما روش آسان ولی غیرحضوری برای ملک یابی در این کشور از طریق جستجو در وب سایت های املاک یا روزنامه های محلی به شرح زیر است:

نحوه خرید ملک در پرتغال چگونه است؟

شرایط خرید خانه در این کشور اروپایی تابع یک سلسله مقررات و قوانین اداری است که به دلیل پیچیدگی های حقوقی دریافت مشاوره از یک وکیل متخصص در این امور توصیه می شود. اما فرآیند خرید خانه در این کشور اروپایی بدینگونه است که پس از یافتن ملک، شما بایستی با فروشنده ارتباط برقرار کرده و پیشنهاد خرید دهید. در صورت پذیرش پیشنهاد، توافق اولیه حاصل شده و جزئیات قرارداد به زبان پرتغالی ترجمه شده و مشخصات ملک مورد نظر در اداره ثبت (Conservatoria de Registo Predial) و اداره مالیات پرتغال (Reparicao de Financas) ثبت و ضبط می شود.

در ادامه این پروسه نیز قولنامه (Contrato de Promessa de Compra e Venda) توسط طرفین امضاء و پس از پرداخت پیش پرداخت و تعیین تاریخ انتقال مالکیت و نیز واریز مالیات انتقال ملک (IMT)، نهایتا قرارداد سند مالکیت (Escritura Publica de Compra e Venda) توسط طرفین معامله امضاء شده و سند به نام خریدار زده می شود. پروسه مذکور به صورت شماتیک از این قرار است:

پروسه خرید ملک در پرتغال

هزینه معامله املاک در پرتغال

برای خرید املاک در کشور پرتغال یکسری هزینه ها پای خریدار و یکسری هزینه ها پای فروشنده است. عمده ترین هزینه از هزینه های خرید ملک نیز مالیات انتقال ملک یا IMT می باشد. اگر ملک سکونتگاه اصلی شماست، پس شما باید IMT را پرداخت کنید که هزینه اولیه آن حدود 92407€ (یورو) از قیمت خرید می باشد. پس از آن، این نرخ با استفاده از سیستم مقیاس بندی کاهش می یابد. لازم به یادآوری است که هزینه معاملاتی ویلاها در پرتغال حدود 1% بیشتر از هزینه خانه های معمولی است.

بر این اساس، هزینه های IMT برای افراد مقیم پرتغال در سال 2024 از قرار ذیل می باشد:

قیمت ها به یورو درصد (%) مالیات انتقال ملک (IMT)
تا 92407€ 0%
92407€ الی 126403€ 2%
126403€ الی 172348€ 5%
172348€ الی 287213€ 7%
287213€ الی 574323€ 8%
بیش از 574323€ 6%

اما علاوه بر مالیات بر انتقال ملک، سایر هزینه ها شامل موارد زیر می باشد:

  • هزینه تمبر مالیاتی (Imposto de Selo) حدود 0.8% قیمت خرید
  • دفترخانه و هزینه های ثبت زمین
  • وکلا
  • گرو یا رهن

نحوه خرید ملک در پرتغال

قیمت املاک در پرتغال 2024

غالبا قیمت املاک در کشور پرتغال تابعی با توجه به متراژ یا متر مربع (metros quadrados)، تعداد اتاق خواب ها (quartos) و عرصه و عیان (area de contrucao) و غیره تعیین می شود. معمولا قیمت املاک در توریستی و ساحلی بیشتر از سایر مناطق این کشور است. مثلا متوسط قیمت های تقریبی در ساحل آلگاروه (جزء محبوب ترین سواحل برای اقامت اروپاییان و توریست های خارجی) به مراتب بالاتر از تفرجگاه های ساحلی لیسبون و مادیرا می باشد.

در جدول زیر می توان با رنج قیمتی انواع مختلف ملک در شهرهای مهم پرتغال 2024 آشنا شد:

شهرها استودیو آپارتمان آپارتمان 2 خواب خانه 4 اتاقه
لیسبون EUR 483548 EUR 543.28 EUR 590000
پورتو 230333 EUR 299667 EUR 583167 EUR
الگاروه 232140 EUR 315000 EUR 675000 EUR
براگا 158833 EUR 183028 EUR 339128 EUR

خرید ملک در لیسبون

بدون تردید، لیسبون به عنوان پایتخت پرتغال، جذابیت فراوانی برای مهاجران دارد و این افراد تمایل دارند تا ملک خود را در این شهر خریداری کنند. متاسفانه به دلیل استقبال بی نظیر انجام شده در خرید ملک در این شهر، دولت پرتغال تصمیم گرفته است تا خرید ملک در این شهر را ممنوع کند. همان طوری که در مطالب فوق نیز گفته شد از سال 2023 امکان خرید ملک در لیسبون برای اخذ اقامت پرتغال حذف شد.

در این رابطه چاره آن است که فرد با استفاده از سرمایه ای که در اختیار دارد، ملکی در شهر دیگر پرتغال خریداری کند. بدون تردید با توجه به هزینه های کمتر در خارج از پایتخت، می توان بیان کرد که خرید ملک در شهر لیسبون هزینه بیشتری به همراه دارد و همین مسئله باعث خواهد شد که متقاضی خانه ای با متراژ کمتر خریداری کند.

مدارک لازم برای اخذ اقامت سرمایه گذار پرتغال

همان طوری که در مطالب فوق نیز گفته شد، ملک خریداری شده توسط سرمایه گذاران خارجی تا قبل از اکتبر 2023 بایستی در رنج قیمتی تعیین شده توسط دولت این کشور قرار بگیرد. یعنی حداقل مقدار سرمایه EUR 350000 (یورو) برای ملک واقع در بافت فرسوده شهری که عمر آن بیش از 30 سال است و حداکثر سرمایه حدود EUR 500000 (یورو) برای بافت های جدید و نوساز شهری رعایت شود. در این صورت سرمایه گذاران با ارائه مدارک زیر می توانند متقاضی ویزای اقامت سرمایه گذار یا همان ویزای طلایی پرتغال باشند:

  • بیمه سلامت معتبر
  • گواهی عدم سوء پیشینه
  • گواهی یا ضمانت درباره سرمایه
  • رسید واریز هزینه ها
  • صورتحساب بانکی
  • کپی و برابر اصل سند ملک
  • کپی و اصل پاسپورت ملی معتبر
  • کپی و برابر اصل شناسنامه (در صورت درخواست)
  • کپی و برابر اصل سند ازدواج (در صورت درخواست)

شرایط اقامت دائم و تابعیت پرتغال از طریق خرید ملک

پرتغال Portugal از معدود کشورهای عضو اتحادیه اروپایی (EU) است که در آن هر دو نوع سرمایه گذاری اکتیو و پاسیو امکان پذیر است. و سرمایه گذاران با کمترین سرمایه نیز امید اخذ اقامت اروپایی را دارند. منتها مسئله اصلی در رابطه با سرمایه گذاری در پرتغال شرط حضور اجباری در این کشور می باشد.

شرایط اقامت دائم و تابعیت پرتغال از طریق خرید ملک

همان طوری که گفته شد، ابتدائا به سرمایه گذاران خارجی در کشور پرتغال یک نوع اقامت موقت یکساله با قابلیت تمدید داده می شود. اما بر طبق قوانین مهاجرتی کشور پرتغال سرمایه گذاران خارجی که در این کشور ملکی را خریده و اقامت پرتغالی اخذ کرده اند می توانند بعد از گذشت حدود 5 سال نسبت به اخذ اقامت دائمی (PR) این کشور اقدام کنند. و مجددا بعد از 6 سال اقامت مستمر نیز می توانند جهت اخذ تابعیت پرتغالی اقدام کنند. همان طوری که در تصویر پایین هم مشاهده می کنید با داشتن این پاسپورت به حدود 124 کشور جهان معاف از ویزا سفر کنند:

مسافرت معاف از اخذ ویزا از طریق اقامت پرتغال

مقایسه برنامه خرید ملک پرتغال با ترکیه

هر دو برنامه سرمایه گذاری جزء جذاب ترین برنامه های اقامت سرمایه گذار در اروپا محسوب می شود. و جالب است بدانید که در قالب هر 2 برنامه نیز به سرمایه گذاران و اعضای خانواده همراه آنها مجوز اقامت یک ساله اعطاء می شود. که سرمایه گذاران پس از 5 سال نیز می توانند به اقامت دائم هر دو کشور برسند. منتها برنامه سرمایه گذار ترکیه 2023 برتری هایی از جمله نزدیکی به ایران، قرابت فرهنگی و تاریخی با ایران، فرآیند آسان معامله ملک، ضوابط اداری آسان، نرخ مالیاتی پایین، عدم نیاز به شرط حضور و از همه مهمتر نیاز به حداقل سرمایه کمتر دارد.

همان طوری که در نمودار زیر هم ملاحظه می شود حداقل سرمایه لازم برای خرید ملک و اخذ قامت در ترکیه به مراتب کمتر از پرتغال است:

حداقل سرمایه لازم برای خرید ملک در پرتغال و ترکیه

مزایای خرید ملک در پرتغال

مزیت اصلی خرید ملک در پرتغال را می توان در کسب اقامت آن کشور خلاصه دانست. داشتن این اقامت، ثمرات و نتایجی دارد که در واقع آن ها هستند که مزایای اصلی به شمار می روند. این مزایا عبارتند از:

  • فرصت زندگی در کشوری امن و زیبا با هزینه های نسبتا پایین زندگی
  • جابه جایی آسان در حوزه شنگن و نیز بسیاری دیگر از کشورهای دنیا
  • دستیابی به فرصت ها و امکانات گسترده به منظور کار و تحصیل
  • مالکیت کامل نسبت به ملک خریده شده و سرمایه گذاری امن و مطمئن
  • امکان به اجاره سپردن ملک خریداری شده در کشور پرتغال به غیر
  • بی نیازی به اقامت دائم در پرتغال جهت اخذ اقامت
  • امکان اخذ اقامت برای اعضای خانوداه با شرایط سنی خاص
  • داشتن حساب بانکی در بانک های معتبر جهانی و دستیابی به سیستم مالی دنیا و غیره

مزایای خرید ملک در پرتغال اساسا مرتبط با عضویت این کشور در معاهدات منطقه ای و بین المللی مانند عضویت در اتحادیه اروپایی است. عضویت در این اتحادیه، ظرفیت های بالایی را برای شهروندان کشورهای عضو به ارمغان آورده است. بسیاری از سرمایهگذاران خارجی، درصدد هستند تا از طریق سرمایه گذاری در یکی از کشورهای عضو، از این مزایا بهره مند گردند. البته تمام مزایای خرید ملک در پرتغال، ناشی از ظرفیت های سیاسی آن نیست بلکه ویژگی های مستقل این کشور مانند جغرافیا و فرهنگ، از اصلی ترین مزایای آن است که باعث جلب توجه سرمایه گذاران خارجی گردیده است.

موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت با برخورداری از کادری از وکلا و کارشناسان حاذق در امر دریافت ویزای سرمایه گذاری آماده ارائه مشاوره های دقیق و حرفه ای در این باب می باشد.

سوالات کلیدی در خصوص خرید ملک در پرتغال

برخی از مهم ترین سوالاتی که در خصوص خرید ملک در پرتغال مطرح می شوند عبارتند از:

  • هزینه خرید یک ملک در پرتغال چه مقدار است؟ در این خصوص نمی توان مبلغ مشخصی را اعلام کرد و محدودیتی برای این منظور وجود ندارد.
  •  برای دریافت اقامت کشور پرتغال از طریق خرید ملک به چه مقدار سرمایه نیاز است؟ حداقل 35000€ (یورو).
  • چه مدت زمان برای کسب اقامت پرتغال از طریق خرید ملک لازم است؟ در صورت فراهم بودن بودجه کافی کمتر از 6 ماه.
  • آیا امکان به اجاره سپردن ملک در پرتغال وجود دارد؟ یکی از راه های اخذ درآمد به یورو همین مسئله است.
  • ویزای اقامت سرمایه گذار پرتغال چیست؟ این ویزا با عنوان برنامه مجوز اقامت برای فعالیت سرمایه گذاری (ARI) شناخته می شود که معمولا به آن ویزای طلایی Golden visa نیز گفته می شود.