پیش از هرگونه اقدامی در خصوص خرید ملک در رومانی باید بررسی شود آیا خرید ملک در رومانی توسط خارجی ها امکان پذیر است یا خیر. رومانی کشوری با حدود 20 میلیون جمعیت است که به لحاظ شاخص توسعه انسانی رتبه 52 در دنیا را به خود اختصاص داده است. در واقع رومانی با وجودی که در گروه کشورهای در حال توسعه قرار می گیرد، اقتصاد نسبتا پایداری دارد و از سال 2007 نیز به عضویت اتحادیه اروپا درآمده است. از جمله همسایه های رومانی می توان به مجارستان و بلغارستان اشاره نمود که به لحاظ هزینه های زندگی به رومانی نزدیک اند. در این مقاله که از سوی تیم ترجمه موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت تهیه شده در خصوص خرید ملک در رومانی طی سال 2022 به سوالات ذیل پاسخ داده می شود:
- آیا خارجی ها اجازه خرید ملک در رومانی را دارند؟
- هزینه خرید ملک در این کشور چه میزان خواهد بود؟
- خارجی ها در چه کشورهایی اجازه دارند ملک غیرمنقول خریداری کنند و در چه کشورهایی بر مبنای خرید ملک اجازه اقامت می گیرند؟
امکان یا عدم امکان خرید ملک در رومانی
کشورها به لحاظ قوانین مربوط به خرید و فروش ملک غیرمنقول معمولا به 3 دسته عمده تقسیم می شوند:
- کشورهایی که اجازه خرید ملک را به خارجی ها نمی دهند؛ مثل ایران یا کشورهایی که مجاز بودن خرید ملک را مبتنی بر معامله متقابل می دانند؛ به این معنا که تنها شهروندان کشورهایی اجازه خرید ملک دارند که در کشور خود تابعین کشور مربوطه نیز اجازه خرید ملک داشته باشند؛ مثل اسلوونی
- سرزمین هایی که اجازه خرید ملک را به خارجی ها می دهند اما بر این مبنا اجازه اقامت نمی دهند؛ مثل اتریش و آلمان
- کشورهایی که علاوه بر مجاز دانستن خرید ملک از سوی خارجی ها، به افرادی که تا سقف مشخصی ملک خریداری نمایند ویزا می دهند؛ مثل پرتغال، یونان، اسپانیا و ترکیه
رومانی تا سال 2007 یعنی تا پیش از این که عضوی از اتحادیه اروپا باشد قوانینی بسیار سختگیرانه در خصوص اجازه خرید ملک داشت. به این صورت که تا آن زمان تنها کسانی که می توانستند در خاک رومانی ملک خریداری کنند شهروندان این کشور بودند. منتهی از سال 2007 با عضویت رومانی در اتحادیه اروپا دیگر سایر ملل عضو اتحادیه از جمله آلمانی ها، اتریشی ها، سوئدی ها و غیره نیز اجازه دارند در رومانی ملک خریداری کنند. این در حالی است که شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه یا اصطلاحا non-EU citizens اجازه ندارند در رومانی صاحب زمین شوند. این گروه از افراد حتی امکان خرید آپارتمان بدون خرید زمین را ندارند چرا که در رومانی این دو بخش از هم تفکیک پذیر نیستند.
میانبر خرید ملک در رومانی از سوی خارجی ها
افراد خارج از اتحادیه اروپا شخصا اجازه ندارند در رومانی ملک خریداری کنند منتهی می توانند ملک مورد نظر خود را توسط یک شرکت رومانیایی بخرند. سریع ترین راه حل برای این منظور تاسیس یک شرکت با مسئولیت محدود در کشور رومانی است که به رومانیایی SRL خوانده می شود. مالک این شرکت که طبق قوانین ثبت شرکت در رومانی می تواند تنها یک نفر باشد، اجازه خواهد داشت در رومانی ملک خریداری کند. همچنین کسانی که همسر آن ها تابعیت رومانی یا سایر کشورهای حوزه اتحادیه اروپا را داشته باشند می توانند ملکی به نام همسر خود در رومانی خریداری کنند. به این وسیله ملک خریداری شده مشترکا برای زوجین خواهد بود چرا که یک دارایی است که در زمان زوجیت به دست آمده است.
همچنین لازم به ذکر است که تنها شهروندان رومانی می توانند به منظور خرید املاک غیرمنقول از بانک های این کشور وام بگیرند. البته ضروری است که فرد تمام ثروت خود را نیز در بانک های رومانی داشته باشد و از طریق شغلی که در این کشور داشته آن را به دست آورده باشد؛ در غیر این صورت شرایط پیچیده خواهد شد. البته نباید فراموش کرد قانونی در رومانی وجود ندارد که بانک ها را از وام دادن به خارجی ها منع کرده باشد و همه چیز بستگی به بانک مربوطه و سیاست های داخلی آن دارد. منتهی در عمل بانک های رومانی به خارجی ها وام نمی دهند چرا که احتمال زیادی وجود دارد نتوانند پول خود را باز پس بگیرند.
هزینه خرید ملک در رومانی
همان طور که گفته شد برخلاف کشورهایی مثل آلمان و پرتغال که خرید ملک را برای خارجی ها بدون محدودیت آزاد دانسته اند، در رومانی تابعین کشورهای خارج از اتحادیه تنها با ثبت شرکت و یا ازدواج با یکی از شهروندان رومانی یا سایر کشورهای اتحادیه اروپا و خرید ملک به نام شرکت یا همسر، می توانند صاحب زمین شوند. شاید این مسئله در ابتدا پیچیده به نظر برسد اما برای کسانی که قصد مهاجرت به رومانی را دارند ممکن است مطلوب باشد. در نمودار ذیل نرخ خرید ملک در این کشور با توجه به قیمت های سال 2022 بیان شده است:
مقایسه خرید ملک پرتغال و رومانی
همان طور که مشاهده شد رومانی در خصوص خرید ملک خارجی ها قوانین سختگیرانه ای دارد؛ این در حالی است که در برخی از کشورهای دنیا از جمله پرتغال شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا نه تنها اجازه خرید ملک غیر منقول را دارند بلکه بر مبنای آن می توانند درخواست اخذ اقامت کنند. خرید ملک در پرتغال ویزای طلایی یا اصطلاحا golden visa نامیده می شود و کسانی که ملکی به ارزش 250000€، 350000€ یا 500000€ (یورو) خریداری کنند می توانند بر مبنای آن اقامت پرتغال و پس از چند سال تابعیت این کشور را به دست آورند.
البته نباید از نظر دور داشت علاوه بر این مزیت، پرتغال کشوری توسعه یافته می باشد در حالی که رومانی با وجود داشتن زیرساخت های اقتصادی نسبتا خوب، با توجه به فاکتورهای مختلف از جمله تولید ناخالص داخلی، هنوز در گروه کشورهای در حال توسعه قرار داده می شود. طبیعتا اخذ اقامت کشوری مثل پرتغال که بازار کار بهتر و رفاه اجتماعی بالاتری برای شهروندان و خارجی هایی که اقامت آن را به دست آورنده اند، فراهم می کند در مقایسه با رومانی بهتر است. در این مقاله که از سوی موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت تهیه شده در خصوص خرید ملک در رومانی با توجه به قوانین موجود در سال 2022 توضیحاتی ارائه گردید.
