خرید ملک در آلمان

خرید ملک در آلمان

علاقه مندان به خرید ملک در آلمان در ابتدا باید این سوال را بررسی نمایند که آیا این کشور اجازه خرید ملک را به اتباع خارجی میدهد یا خیر؟ به عنوان مثال قوانین کشور اسلوونی در بخش اجازه خرید ملک بیان می کند تنها کسانی می توانند در این کشور ملک بخرند که اتباع اسلوونی هستند و در خاک آن ها اجازه خرید ملک غیرمنقول دارند؛ نتیجتا ایرانی ها در اسلوونی قانونا نمی توانند ملکی خریداری نمایند. بسیاری از مردم علاقه مند به گرفتن مجوز اقامت در آلمان هستند، چرا که آلمان از بهترین کشورهای دنیا محسوب می شود.

  • قیمت خانه در آلمان چقدر است؟
  • قیمت خانه در آلمان به تومان چقدر میشه؟
  • قیمت اپارتمان در المان به صرفه تر است یا خانه ویلایی؟
  • قیمت آپارتمان در آلمان هامبورگ چقدره؟
  • آیا از سایت خرید خانه در المان میشه خانه خرید؟
  • بهترین مشاور املاک ایرانی در آلمان کیست؟

هم چنین بسیاری از مردم علاقه به گرفتن مجوز اقامت از طریق خرید ملک در اروپا هستند. در این مقاله که از سوی تیم ترجمه موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت تهیه گردیده است در خصوص خرید ملک  و سرمایه گذاری در آلمان طی سال 2024 اطلاعاتی ارائه شده است.

امکان یا عدم امکان خرید ملک در آلمان

مطابق قوانین کشور آلمان هیچ محدودیتی برای خارجی ها در خصوص خرید ملک غیرمنقول در این کشور وجود ندارد. یعنی اتباع خارجی، از جمله ایرانی ها، می توانند چه در آلمان اقامت داشته باشند چه نداشته باشند به منظور استفاده شخصی یا اجاره دادن به سایرین، ملکی در این کشور خریداری نمایند. خریدار باید مالیات انتقال ملک یا همان grunderwerbssteue را نیز پرداخت نماید. در جدول ذیل نرخ خرید ملک در 2 شهر محبوب آلمان در سال 2024 بیان شده است:

نام شهر قیمت خرید یک متر مربع ملک (یورو)
برلین €8165.52
مونیخ €12373.91

قیمت خانه در آلمان 2024

3 ماهه دوم سال 2024 شاهد کاهش بی سابقه ای در هزینه خرید خانه یا آپارتمان در آلمان بود. بر اساس ارقامی که اخیرا منتشر شده است، به طور میانگین ملک در حال حاضر 9.9% ارزان تر از مدت مشابه در سال 2022 است. گران‌ ترین بازار ملک در برلین است، با میانگین قیمت آپارتمان ‌ها 7050€ (یورو) در هر متر مربع (برای مقایسه، در Friedrichshain-Kreuzberg، دومین منطقه گران ‌قیمت، 6500€ (یورو) در هر متر مربع است). متوسط ​​قیمت اجاره در 20€ (یورو) در هر متر مربع است که 60% بالاتر از میانگین برلین است. املاک مسکونی در حومه ارزان تر هستند: به عنوان مثال، در Marzahn-Hellersdorf، منطقه ای در شرق برلین، قیمت متوسط ​​3171€ (یورو) در هر متر مربع ارائه می شود، در حالی که نرخ اجاره در منطقه حدود 8.55€ (یورو) در هر متر مربع است.

لیست قیمت خانه در المان

قیمت خانه در آلمان بستگی به موقعیت جغرافیایی، اندازه، وضعیت ساختمان، سال ساخت و تجهیزات داخلی دارد. در شهرهای بزرگ مانند برلین، مونیخ و فرانکفورت، قیمت خانه‌ ها بیشتر است. همچنین خانه‌ های جدید با تجهیزات داخلی مدرن و محلات با زیرساخت‌ های خوب، قیمت بالاتری دارند. در حال حاضر، متوسط قیمت خانه در آلمان حدود 300000€ (یورو) است. با این حال، در بعضی مناطق این قیمت ممکن است کمتر یا بیشتر باشد. همچنین، نرخ اجاره خانه در آلمان نیز بستگی به فاکتورهای مشابه دارد. قیمت یک خانه متوسط 2 خوابه به صورت میانگین 500000€ (یورو) است.

قیمت اپارتمان در المان

قیمت اپارتمان در المان همانند سایر کشورهای دیگر به موارد مختلفی بستگی دارد. در این بخش چند نمونه از قیمت اپارتمان در المان نیز بررسی می شود:

متراژ تعداد حمام تعداد اتاق قیمت خانه در المان به یورو
225 متر مربع در برلین 3 4 1.595.000€
41 متر مربع 1 1 285.000€
102 متر مربع در هامبورگ 2 3 895.000€

مالیات خرید ملک در آلمان

همان طور که پیش تر اشاره شد خریدار باید مالیات انتقال ملک یا همان grunderwerbssteue را نیز پرداخت نماید. در آلمان قوانین مربوط به خرید ملک انواع مختلفی از مالیات ها را برای کسانی که قصد دارند در این کشور ملکی خریداری نمایند، در نظر گرفته اند. به عنوان مثال مالیات انتقال ملک از فردی به فرد دیگر در آلمان بین 3.5% تا 5% قیمت مال غیرمنقول است. همچنین ثبت نام کردن به منظور اخذ سند رسمی بین 0.8% تا 1.2% قیمت فروش ملک مالیات در پی خواهد داشت. دفاتر اسناد رسمی در آلمان نیز حدود 2% قیمت ملک را به عنوان حق الزحمه خود دریافت می کنند.

روند افزایش قیمت خانه در آلمان

قیمت خرید ملک بستگی به شهرهای آلمان نیز دارد، مثلا در شهر برلین قیمت خرید معمولا 50% بالاتر است. نکته حائز اهمیت این است که متقاضیان با خرید ملک در این کشور نمی توانند اقامت کشور را دریافت نمایند. اگر تمایل به اخذ اقامت کشور آلمان دارید باید از راه های دیگری مثل تحصیل، کار، ازدواج و غیره اقدام نمائید. در سال­ های اخیر به طور قابل ملاحظه ­ای، قیمت اجاره ­ها و خانه­ ها افزایش زیادی داشته است. در بین سال­ های 2016 الی 2024 قیمت اجاره ­ها و خانه ­ها حدود 15% الی 25% افزایش داشته ­اند. با توجه به بررسی شاخص هزینه های زندگی در سال 2024 در آلمان می توان گفت شهرهای مونیخ، هامبورگ و برلین جزو گرانترین ها و شهرهای آخن و نورمبرگ کمترین هزینه ها را برای زندگی دارا هستند.

نکاتی در خصوص خرید ملک در آلمان

اگر قصد خرید ملک در این کشور را دارید قبل از اقدام به خرید پیشنهاد می شود که نکات زیر را رعایت فرمائید:

  • استفاده از یک نماینده قانونی: استفاده از یک وکیل به شما کمک می نماید سرمایه خود را از دست ندهید زیرا شما کاملا از قوانین آلمان اطلاع ندارید هرچند اجباری برای این کار در آلمان نیست ولی امری ضروری است.
  • بررسی بازار: درست انتخاب کردن منطقه و ویژگی هایش و قیمت ارز و غیره در آینده شما مهم است هرچند چرخه جهانی نوسانات قیمت ملک در یک محدوده یا کشور نیست.
  • پرداخت وام مسکن و صرفه جویی در پول: در آلمان 60% هزینه ملک از طریق تسهیلات پرداخت می شود، لذا باید دقت لازم را در نحوه تبدیل ارز و پرداخت به موقع داشته باشید چون باید وام خود را به یورو پرداخت نمائید.
  • کمک از یک فرد حرفه ای در خرید: داشتن علم و اطلاعات قبل از خرید هر محصول و بدست آوردن محصول از راه های معقول، کمک بزرگی می نماید و بهتر است، برای خرید ملک در آلمان از مشاوران حرفه ای کمک بگیرید.
  • ترجمه مدارک مهم: ترجمه حرفه ای تمام اسناد و مدارک به زبان خود، چرا که پس از امضا موارد مندرج مجبور به تسلیم و اجرای آنها خواهید شد.

مراحل خرید ملک در آلمان

مراحل خرید ملک در آلمان

در مرحله اول شما باید پیش قراردادی که شامل جزئیات اولیه معامله باشد، تهیه نمائید. شرایط و نحوه پرداخت، ارزش ملک، شرایط قرارداد و میزان سپرده اولیه که این سپرده 10% کل قرارداد یا ارزش ملک است و به حساب بانکی محضر واریز می شود، را در پیش قرارداد آماده نمائید.

انجام کلیه امور، مسئولیت استعلام از ثبت شدن اموال غیرمنقول، دریافت تائیدیه های ثبت راضی و وضعیت بانکی توسط یکی از محضرهای آلمان و پرداخت همزمان مالیات املاک و مستغلات را در مرحله دوم باید انجام دهید. انعقاد قرارداد بین خریدار و مالک که خریدار موظف به امضا مدارک خرید و مرتبط با آن می باشد، بهتر است انجام قرارداد برای حفظ منافع خود و طرف قرارداد در اداره ثبت صورت گیرد ولی الزامی نیست.

برای انجام این 3 مرحله 41 روز زمان نیاز دارید همچنین برای پرداخت مالیات املاک و مستغلات 28 روز یا 4 هفته زمان دارید. نکته حائز اهمیت این است که شما با خرید ملک در این کشور اقامت کشور را دریافت نمی نمائید و اگر به دنبال اخذ اقامت در کشور آلمان است باید از راه های دیگری همچون اخذ ویزای جستجوی کار آلمان و یا اخذ اقامت آلمان از طریق تحصیل اقدام نمائید.

قیمت ملک در آلمان در سال 2024

همان طور که مشاهده شد خارجی ها حتی کسانی که اقامت آلمان را ندارند، طبق قوانین این کشور اجازه خواهند داشت در آلمان ملک غیرمنقول خریداری نمایند. مثلا اسلوونی اجازه خرید زمین و ملک غیرمنقول را تنها به کسانی می دهد که در کشورشان اتباع اسلوونی نیز اجازه خرید ملک دارند، نتیجتا ایرانی ها نمی توانند در این کشور ملکی خریداری نمایند. اما آلمان چنین محدودیت هایی را قائل نشده است و همه افراد در صورت داشتن سرمایه مورد نیاز اجازه خواهند داشت در این کشور ملک بخرند. البته آلمان برخلاف پرتغال، یونان، اسپانیا و برخی از کشورهای دیگر به موجب خرید ملک به خارجی ها ویزای اقامتی نمی دهد.

نرخ خرید ملک در آلمان با توجه به شهر، متراژ، امکانات، سال ساخت و غیره متفاوت خواهد بود اما در جدول ذیل متوسط قیمت خرید ملک در این کشور با توجه به نرخ سال 2024 بیان شده است:

شهر محل وقوع مسکن قیمت حدودی به یورو
یک متر مربع آپارتمان در شهرهای بزرگ آلمان €6738.91
یک متر مربع آپارتمان در شهرهای کوچک آلمان €4788.66

خارجی ها حتی اجازه خواهند داشت ملک خود در آلمان را اجاره دهند و از این طریق درآمدی کسب نمایند. نرخ اجاره مسکن در آلمان در جدول ذیل بیان شده است:

ویژگی های مسکن اجاره ماهیانه به یورو
آپارتمان تک خوابه در شهرهای بزرگ €875.12
آپارتمان تک خوابه در شهرهای کوچک €619.66
آپارتمان 3 خوابه در شهرهای بزرگ €1584.39
آپارتمان 3 خوابه در شهرهای کوچک €1166.40

ترفندهایی برای سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در آلمان

در ابتدا باید بازار را به طور دقیق و کامل بررسی نمایید. محل ملک، قیمت بازار، امکانات و موارد مشابه باید به دقت بررسی شود. در مرحله دوم باید از یک شخص آگاه و ماهر به این کار برای مشورت و کسب تجربه استفاده نمایید. در مرحله سوم باید از یک نماینده قانونی استفاده نمایید. متقاضیان برای خرید ملک در کشور آلمان برای مصون بودن از هر گونه سوءاستفاده مالی باید یک وکیل استخدام کنند. این وکیل باید به صورت کاملا رسمی تخصص کافی در موارد حقوقی خرید ملک را داشته باشد.

پیشنهاد چهارم به متقاضیان ترجمه مدارک مهم است. در پروژه خرید ملک باید اسناد و مدارک به زبان آلمانی ترجمه شده باشد. حتی مدارک آلمانی را برای تعهد به اجرای آن و داشتن علم کافی، به زبان خود ترجمه نمایید. پیشنهاد آخر به متقاضیان، صرفه جویی در پول برای پرداخت است. در این کشور شما می­ توانید حدود 60% از هزینه خرید مسکن را از طریق تسهیلات پرداخت نمایید.

یافتن ملک در آلمان

یک ملک یا خانه احتمال دارد به صورت خصوصی و یا از طریق نماینده املاک فروخته یا خریده شود. اغلب هزینه ­های نمایندگان املاک از سوی فروشنده پرداخت می­ شوند و 3% الی 7% از قیمت خرید است. برای خرید ملک در کشور آلمان ممکن است زمان زیادی صرف نمایید. املاک در این کشور باید شرایط قانونی و امکانات واجب مانند پنجره، سیستم گرمایشی و سرمایی و غیره را دارا باشد. مراحل خرید یک ملک اغل شامل موارد زیر است:

  • وام مسکن را بررسی نمایید و پیشنهاد را در اصل دریافت نمایید.
  • یک ملک مناسب پیدا نمایید.
  • تهیه قرارداد فروش توسط دفتر ثبت اسناد
  • تکمیل وام مسکن
  • امضای قرارداد
  • دفتر اسناد رسمی فروش را ثبت می ­نماید
  • بعد از 4 هفته باید اقدام به پرداخت مالیات فروش خانه نمایید.

بسیاری از اشخاص از دفتر اسناد رسمی برای سپرده گذاری استفاده می­ نمایند. به همین دلیل قبل از فروش ملک به فروشنده، قیمت و مبلغ به حساب دفتر اسناد رسمی منتقل می­ گردد.

شرایط متقاضی سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در آلمان

برای تکمیل فروش ملک از طریق قانونی باید از دفتر اسناد رسمی یا دولتی استفاده نمایید. دفتر اسناد رسمی به عنوان واسطه و بی طرف شرایط فروش ملک را بررسی می­ نماید. کار فروش در حضور آنها انجام می­ شود و دفتر اسناد رسمی از درستی تکمیل کلیه پرونده ­ها باید اطمینان حاصل نماید. زمانیکه متقاضی قصد خرید یک ملک را دارد باید یک سپرده قابل ملاحظه ­ای پرداخت نماید. حداقل سپرده حدود 20% است اما سپرده 40% نیز ممکن است استفاده شود. همچنین ممکن است از متقاضی مدارک مربوط به صرفه جویی منظم در سال­ های اخیر درخواست­ شود.

توسط بیشتر بانک­ های کشور آلمان به متقاضیان وام ارائه می­ گردد. اکثر بانک­ ها دارای مشاور وام مسکن هستند که می­ توانند به متقاضیان کمک شایانی نمایند. بیشتر بانک ­های این کشور دسترسی به اینترنت را دارند که متقاضیان می­ توانند از راه مطالعه پرونده­­ ها برای تقاضای وام مسکن اقدام نمایند. وام مسکن اغلب برای یک دوره 25 الی 30 ساله با نرخ بهره یا سود برای 5 سال اول مشخص می­ گردد.

چرایی خرید ملک در آلمان

از چشمگیر ترین مزایای خرید ملک در آلمان می توان به موارد زیر اشاره نمود:

  • به شما ویزای اقامت فوری برای زندگی در آلمان داده می شود.
  • خانواده و فرزندان نیز می توانند برای اقامت آلمان اقدام کنند.
  • اعطای کارت اقامت دائم بعد از 5 سال اقامت در آلمان به همراه خانواده
  • اعطای تابعیت آلمان پس از 6-8 سال تحت قوانین تابعیت آلما ن با داشتن مدرک زبان آلمانی.
  • اجازه اقامت آلمان و رفت و آمد رایگان و راحت در منطقه شنگن به افراد اعطا می شود.
  • هم اشخاص حقیقی و هم اشخاص حقوقی مجاز به خرید املاک و مستغلات در این کشور هستند

آلمان مدتی است که یکی از محبوب ترین مقاصد مهاجرتی در جهان بوده است. وقتی صحبت از خرید املاک و مستغلات توسط خارجی ها به میان می آید، کشورهای کمی مانند آلمان وجود دارد که این اجازه را به افراد خارجی برای خرید ملک بدهد.  آلمان یکی از اقتصادهای قدرتمند در اروپا، کشور توسعه یافته و استانداردهای زندگی عالی برای سرمایه گذاران HNW است.

آلمان همچنین دارای بهترین سیستم آموزشی، مراقبت های بهداشتی در سطح جهانی و کیفیت بالای استانداردهای زندگی و مرکز تجارت، علم و نوآوری است. در آلمان، اساساً هیچ برنامه دولتی برای ارائه ویزای طلایی برای سرمایه گذاری وجود ندارد. همچنین امکان سرمایه گذاری در ملک به منظور اقامت وجود ندارد. با این حال، برای افراد ثروتمند این امکان وجود دارد که اجازه اقامت در آلمان را از طریق سرمایه گذاری تجاری که منافع اقتصادی به همراه دارد، دریافت کنند.

محدودیت های مهاجرت به آلمان از طریق خرید ملک

در سال های اخیر به قدری مهاجرت به آلمان از طریق خرید ملک از سوی سرمایه گذاران خارجی انجام شده که پیش بینی می شود این روند یکی از اصلیترین طرق جذب سرمایه در سالهای پیش رو برای کشور آلمان باشد. محدودیت های قانونی در خصوص اموال غیرقانونی وجود دارد و بسیاری از مهاجرین دارای سطوح درآمد قابل توجه مایل به خرید ملک در این کشورند ولی از قوانین این کشور اطلاعات کافی ندارند.

مؤسسات مالی که پیشنهاد وام مسکن برای سرمایه گذاران خارجی دارند، بسیارند ولی دقت نمایید که برخی از آنها غیر قانونی اند. قبل از خرید ملک در اروپا چه در سایر کشورهای اتحادیه اروپا، این نکته را در نظر داشته باشید که املاک در این کشورها کوچکتر از سایر نقاط، مانند آمریکای شمالی می باشند.

انواع مستغلات در آلمان

طیف وسیعی از املاک در آلمان وجود دارد. بخش املاک در حال حاضر پر رونق است و بنابراین خانه های جدیدی را می بینید که در همه جا ساخته می شوند. انواع ملک از جمله خانه، آپارتمان های مدرن و جادار گرفته تا ویلاهای مجلل را افراد می توانند خریداری نمایند. حتی اگر ترجیح می دهید خانه خود را بسازید حتی اگر زمین بخواهید خانه خود را بسازید، حتی اگر زمین بخرید، زمین های زیادی نیز در دسترس است.

با توجه به این که با خرید ملک در آلمان نمی توان اقامت کشور را دریافت نمود، برای مهاجرت به آلمان و اخذ اقامت کشور راه های مناسبی وجود دارد که در مقاله مهاجرت به آلمان از طرق مختلف می توانید کلیه مسیرها را بررسی نمائید. یکی از این روش ها ثبت شرکت در کشور آلمان می باشد. اما بهترین و کم هزینه ترین مسیر مهاجرت به آلمان ویزای کار و اخذ بلوکارت آلمان است. علاقه مندان به کسب اطلاعات بیشتر در خصوص مهاجرت به آلمان در سال 2024 می توانند با موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت تماس حاصل فرمایند.

سوالات پرتکرار در خصوص خرید ملک در آلمان

برای خرید ملک در آلمان موارد زیر مطرح می گردد:

  1. آلمان چگونه کشوری است؟ آلمان دارای 16 ایالت است که بزرگترین آن بایرن یا باواریا و کوچکترین آن برمن است. در توسعه پایدار رتبه 6 را داراست و در سال 2013 شاخص توسعه در آلمان 911/0 شد. بیشتر مهاجرین ایرانی شهرهایی مانند بادن، برلین، وورتمبرگ و هامبورگ را برای سکونت انتخاب می کنند.
  2. نکات خرید ملک در آلمان چیست؟ استفاده از یک نماینده قانونی و وکیل امور مهاجرت، بررسی نرخ املاک در هر منطقه، پرداخت وام مسکن و صرفه جویی در پول، استفاده از مشاورین املاک حرفه ای و ترجمه مدارک مهم است.
  3. شرایط استفاده از یک نماینده قانونی چیست؟ استفاده از یک وکیل به افراد کمک می کند افراد بیگدار به آب نزنند و سرمایه خود را از دست ندهند زیرا افراد کاملا از قوانین آلمان اطلاع ندارند و بازار کشور آلمان را نخواهند شناخت.
  4. نرخ تورم در آلمان چگونه است؟ در کشور آلمان نرخ تورم بسیار پایین بوده و در بخش مسکن تغییرات ناچیز است، به طوری که بین سال های 2016 تا 2024 در قسمت خرید 23% و در قسمت اجاره 15% افزایش قیمت بوده است. طبق آخرین آمار هزینه خرید ملک از هر متر مربع بین 2000€ تا 8500€ (یورو) تخمین زده شده است.
  5. مرحله اول خرید ملک در آلمان چیست؟ مرحله اول دیدن ملک و نوشتن پیش قرارداد است، سپس مشخص کردن شرایط و نحوه پرداخت، ارزش ملک، شرایط قرارداد و میزان سپرده اولیه که این سپرده 10% کل قرارداد نسب به ارزش ملک است.